Venerdì 24/04/2026
a cura di AteneoWeb S.r.l.
Esecuzioni immobiliari: vizi e difformità dell'immobile
Tutele e garanzie per l'aggiudicatario dell’immobile acquistato in asta, tra assenza di garanzia per vizi, ruolo della perizia e rimedi nei casi di difformità gravi.
Vizi e difformità dell'immobile acquistato in asta: tutele e garanzie per l'aggiudicatario
Acquistare un immobile tramite esecuzione immobiliare o liquidazione giudiziale (fallimento) può rappresentare un ottimo investimento, ma comporta una disciplina giuridica profondamente diversa dalla compravendita tra privati.
Nel mercato della compravendita tradizionale, l'acquirente è protetto dalla garanzia per vizi, che obbliga il venditore a rispondere di eventuali difetti occulti del bene.
Nel mondo delle aste giudiziarie, questa regola fondamentale viene meno.
L'acquisto in asta è caratterizzato dall'assenza di garanzie, un principio che l'aggiudicatario deve conoscere a fondo per evitare spiacevoli sorprese.
L'esclusione della garanzia per vizi
Il principio cardine è stabilito dall'articolo 2922 del codice civile, che afferma testualmente: “Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per causa di lesione.”
Come si legge normalmente anche negli avvisi di vendita, l'immobile viene venduto "a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova".
La differenza fondamentale rispetto a una vendita ordinaria è data proprio dall’articolo 2922 del Codice Civile, che stabilisce che, nelle vendite forzate:
- non opera la garanzia per i vizi della cosa: l'acquirente non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo se l'immobile presenta difetti materiali (es. infiltrazioni, impianti non a norma).
- non è ammessa l'azione di rescissione per lesione: l’acquirente non può impugnare la vendita sostenendo di aver pagato troppo rispetto al valore reale.
Per essere più espliciti: questo significa che se, dopo essere entrato in possesso dell'immobile, l'aggiudicatario scopre difetti che non erano evidenti al momento della visita, non può rivalersi sulla procedura. In sostanza, l'aggiudicatario accetta l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, assumendosi il rischio di eventuali "vizi occulti".
Pertanto: non può chiedere una riduzione del prezzo, né la risoluzione della vendita o un risarcimento del danno. Il rischio legato allo stato del bene è interamente a suo carico. Questa è la ragione principale per cui è così importante, prima di formulare un’offerta, leggere molto attentamente la perizia di stima ed effettuare una visita approfondita dell'immobile, possibilmente facendosi accompagnare da un tecnico di fiducia.
Il ruolo cruciale della Perizia di Stima (CTU)
Il documento più importante per l'aggiudicatario è infatti la relazione del Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU). Il perito ha il dovere di segnalare, tra le altre cose:
- lo stato di conservazione dell'immobile.
- eventuali abusi edilizi e se questi siano sanabili o meno.
- i costi necessari per la sanatoria.
- l'esistenza di pesi o vincoli non cancellabili con il decreto di trasferimento.
Se il perito omette per colpa grave informazioni decisive, l'aggiudicatario potrebbe avere diritto a un risarcimento del danno nei confronti del professionista, pur rimanendo ferma l'aggiudicazione dell'immobile.
Difformità urbanistiche e sanatorie
Uno dei vantaggi delle vendite giudiziarie è la cosiddetta "rimessione in termini" per la sanatoria. L'art. 40 della Legge 47/1985 permette all'aggiudicatario di presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento, purché le difformità siano sanabili secondo le norme vigenti.
Nota Bene: l'acquisto in asta non "pulisce" l'immobile dagli abusi edilizi. Se il perito indica che un abuso non è sanabile, l'acquirente dovrà procedere alla demolizione a proprie spese.
Sorge però un’altra domanda: cosa succede se, dopo l'aggiudicazione, l'immobile presenta difetti strutturali o difformità urbanistiche non segnalate nella perizia?
L'assenza di garanzia non significa che l'aggiudicatario sia completamente privo di tutele. Esiste un'eccezione fondamentale, elaborata dalla giurisprudenza, che protegge l'acquirente nei casi più gravi: la cosiddetta consegna di "aliud pro alio", espressione latina che significa "una cosa per un'altra".
Si ha "aliud pro alio" quando il bene trasferito risulta essere completamente diverso da quello descritto nell'ordinanza di vendita o nella perizia di stima, al punto da appartenere a un genere differente o da essere privo delle caratteristiche necessarie ad assolverne la funzione economico-sociale.
Alcuni esempi concreti di "aliud pro alio" possono essere:
- viene aggiudicato un appartamento a uso abitativo ma è totalmente privo di abitabilità e non potrà mai ottenerla, come potrebbe essere un bene accatastato come magazzino e privo dei requisiti per essere adibito a civile abitazione.
- l'immobile risulta totalmente inagibile a causa di gravi problemi strutturali non menzionati in perizia, che ne impediscono in modo assoluto l'utilizzo.
- la presenza di gravissime difformità urbanistiche non sanabili che ne impongono la demolizione.
- il bene venduto risulta appartenere a un soggetto terzo, estraneo alla procedura esecutiva.
In questi casi eccezionali, l'aggiudicatario può contestare la validità stessa del trasferimento.
La Cassazione ha più volte chiarito (si vedano, in particolare, sentenze n. 4085/2005 e n. 1669/2016) che l'esclusione della garanzia per i vizi (ex art. 2922 c.c.) non si applica quando il bene è radicalmente diverso da quello descritto.
In questi casi, l'aggiudicatario può proporre l'opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.), nel termine perentorio di 20 giorni dalla scoperta del vizio, per chiedere l'annullamento della vendita e la restituzione del prezzo.
Se l'opposizione viene accolta, il giudice può revocare il decreto di trasferimento, con conseguente restituzione del prezzo pagato.