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Martedì 19/05/2026
a cura di AteneoWeb S.r.l.

Esecuzioni immobiliari: la partecipazione all’asta telematica

In questo ultimo decennio la riforma del codice di procedura civile nella parte riguardante le esecuzioni immobiliari ha avvicinato alle aste pubbliche molti privati cittadini, sia per la ricerca di immobili ad uso proprio che per investimento.
L’aumento della propensione all’investimento ha generato una partecipazione sempre maggiore, un pò ovunque, e ancora di più per i beni situati nelle città metropolitane e nelle località turistiche.
La partecipazione è ormai diventata una prassi usuale per moltissimi cittadini.

La partecipazione e la modalità telematica

Oltre al fondamentale art. 579 c.p.c., che stabilisce il diritto di ognuno, eccetto il debitore, di fare offerte all'incanto, il quadro normativo attuale è governato dal D.M. 26 febbraio 2015, n. 32. Questo decreto definisce le regole tecniche per le vendite telematiche e l'utilizzo del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP), la cui pubblicità è condizione di ammissibilità della vendita.

Nella prassi operativa, si distinguono tre tipologie principali di vendita telematica:

Tipologia	Caratteristiche Operative
Sincrona Telematica	La gara avviene esclusivamente online in tempo reale ed i partecipanti sono anonimi. Il giudice (o il delegato) e gli offerenti sono connessi simultaneamente.
Sincrona Mista	Le offerte possono essere presentate sia in via telematica sia in formato analogico (cartaceo). La gara si svolge con la partecipazione contemporanea di soggetti in presenza e di soggetti connessi da remoto.
Asincrona Telematica	La gara si svolge in un lasso temporale prestabilito (es. 5-7 giorni) senza la connessione simultanea dei partecipanti. I rilanci telematici vengono effettuati entro la scadenza. Tutti i partecipanti sono anonimi.

L'attuale contesto ha determinato il quasi definitivo spostamento delle aste dalla presenza fisica nei tribunali alla modalità telematica; questo richiede che l’offerente, oltre ad attenersi scrupolosamente all’avviso di vendita e alla perizia, utilizzi in modo corretto la metodologia telematica, dotandosi degli strumenti indispensabili.

Requisiti tecnici e validità dell’offerta di acquisto

Per la validità dell'offerta telematica l’offerente deve dotarsi di specifici strumenti:

• PEC intestata all’offerente: indispensabile per inviare l’offerta al sito collegato con il Ministero;
• firma digitale dell’offerente, per rendere certa la validità dell’offerta irrevocabile formulata.

L’offerente deve utilizzare il modulo proposto dal sito gestore della vendita, indicando i propri dati, i recapiti telefonici, informatici e dovrà indicare il prezzo proposto e il termine per il versamento del saldo prezzo.

L’offerta deve essere inviata nella busta chiusa informatica: il sistema ministeriale crittografa l'offerta generando un file che può essere aperto solo al momento dell'esame ufficiale.
La possibilità di formulare un’offerta minima inferiore di un quarto al prezzo base costituisce un ulteriore forte incentivo alla partecipazione. 

Occorre stare molto attenti ai termini di saldo: l'offerente deve indicare il termine per il versamento del saldo prezzo, che non deve superare quello indicato nell'avviso di vendita.
L'offerta è per legge irrevocabile (art. 571 c.p.c.).

La cauzione e il deposito dell'offerta

Un punto al quale l’offerente deve prestare attenzione è la cauzione.
Prima di depositare la domanda l’interessato deve versare la cauzione¹ nell’entità e modalità previste dall’avviso di vendita (generalmente mediante il versamento almeno del 10%² del prezzo offerto sul conto corrente il cui IBAN è indicato nell’avviso). 

Si ripete: almeno il 10% del prezzo offerto (e non del prezzo base o dell’offerta minima, ma del prezzo offerto) e pertanto, per evitare problemi, è consigliabile calcolare la cauzione con precisione, magari aggiungendo qualche euro, e provvedere al versamento con 5-6 giorni di anticipo per garantire l’accredito sul conto della procedura PRIMA del termine stabilito nell’avviso di vendita.

Occorre inserire nella documentazione allegata alla domanda copia del bonifico, con l’indicazione del codice TRN (Transaction Reference Number) del bonifico.
Prima di depositare la domanda è inoltre necessario versare il bollo telematico (generalmente euro 16,00) utilizzando l’apposita modalità.

Documentazione e rischi di esclusione

All'offerta devono essere allegati:

• documenti d'identità in corso di validità e codice fiscale degli offerenti. Se l'offerente è coniugato in regime di comunione legale dei beni dovranno essere allegati anche la fotocopia del documento di identità non scaduto e del codice fiscale del coniuge;
• se l'offerta è formulata da più persone, copia anche per immagine della procura rilasciata dagli altri offerenti per atto pubblico o scrittura privata autenticata in favore del soggetto titolare della casella di posta elettronica certificata per la vendita telematica oppure del soggetto che sottoscrive l'offerta, laddove questa venga trasmessa a mezzo di casella di posta elettronica certificata;
• se l'offerta viene presentata in nome e per conto di una società, dovrà essere allegato all'offerta telematica, copia di certificato o visura CCIAA aggiornati e/o altra documentazione idonea da cui risultino i poteri dell'offerente;
• se l'offerta viene presentata in nome e per conto di un minore dovrà essere allegata nella busta telematica la copia della prescritta autorizzazione del Giudice Tutelare;
• se l'offerta viene presentata da soggetto extracomunitario regolarmente soggiornante in Italia, dovrà essere allegata nella busta telematica la copia del permesso di soggiorno in corso di validità;
• ricevuta del bollo telematico (solitamente 16,00 euro);
• dichiarazione di presa visione della perizia;
• dichiarazione che la PEC utilizzata è quella personale;
• idonea documentazione comprovante l'avvenuta costituzione della cauzione a garanzia dell'offerta (contabile di versamento).
  
  

Attenzione: è fondamentale prestare attenzione ai termini fissati dall’avviso di vendita perché utilizzare modalità differenti può portare all’esclusione dalla gara (ad esempio: la presentazione di un’offerta anche di poco inferiore di oltre un quarto al prezzo base; o il deposito della domanda anche un minuto dopo la scadenza fissata; il deposito di una cauzione inferiore al 10% del prezzo offerto o versata oltre il termine fissato, …).


Note:
1. Articolo 580 Codice di procedura civile: “Per offrire all'incanto è necessario avere prestato la cauzione a norma dell'ordinanza di cui all'articolo 576.Se l'offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione è immediatamente restituita dopo la chiusura dell'incanto, …”.
2. Salvo che l’avviso di vendita preveda una percentuale differente.