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Martedì 12/05/2026
a cura di AteneoWeb S.r.l.

Esecuzioni immobiliari: gestire l'immobile occupato

Dalla posizione del debitore esecutato ai contratti di locazione opponibili, fino al diritto di abitazione e alle procedure di liberazione dell’immobile: cosa deve verificare l’aggiudicatario prima di partecipare a un’asta giudiziaria per valutare rischi, tempi e reale convenienza dell’investimento.

Gestire l'immobile occupato: diritto di abitazione, locazioni e procedure di sfratto

Lo stato di occupazione è uno dei fattori che più influenzano il valore e l'appetibilità di un immobile in asta. Un bene occupato può rappresentare un grande affare, se si conoscono le regole, o una fonte di problemi, se si agisce con superficialità. È fondamentale distinguere tra le diverse tipologie di occupazione, poiché le tutele per l'aggiudicatario cambiano radicalmente.

Caso 1: immobile occupato dal debitore esecutato

Questa è la situazione più semplice e tutelata per l'aggiudicatario. Il debitore ha diritto a rimanere nell'immobile fino all'emissione del decreto di trasferimento, ma questo diritto cessa con la firma del provvedimento da parte del giudice. Il decreto di trasferimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio. La liberazione viene gestita interamente dal custode giudiziario a spese della procedura (art. 560 c.p.c.). L'aggiudicatario non deve fare nulla, se non attendere che il custode gli consegni le chiavi.

Caso 2: immobile occupato da un inquilino con contratto di locazione

Questa situazione è più complessa. Bisogna verificare se il contratto di locazione è opponibile all'aggiudicatario. 

Un contratto di locazione è opponibile se ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento.

• Se il contratto è opponibile: l'aggiudicatario è obbligato a rispettare il contratto di locazione fino alla sua naturale scadenza. Subentra nella posizione del locatore, avendo diritto a percepire i canoni di affitto a partire dalla data del decreto di trasferimento. Potrà dare disdetta solo secondo i termini previsti dalla legge (solitamente 6 mesi prima della scadenza).
• Se il contratto non è opponibile (es. stipulato dopo il pignoramento, o non registrato): il contratto è considerato inefficace nei confronti della procedura e dell'aggiudicatario. L'inquilino viene trattato come un "occupante senza titolo", e la liberazione avverrà a cura del custode, come nel caso del debitore.

In questo caso occorre attenersi a quanto previsto dall’art. 2923 codice civile, che prevede: “Le locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento…

Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.”

Nota: la perizia di stima deve obbligatoriamente indicare la presenza di contratti di locazione e specificarne la data e l'opponibilità (come previsto dall’articolo 173 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile).

Un caso particolare, sempre previsto dall’art. 2923 c.c. è quello del cosiddetto “canone vile”:

“In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.”

Questo caso si verifica quando il debitore, in odore di esecuzione, cerca di vincolare l’immobile e renderlo meno appetibile.

Infine una nota: il Custode Giudiziario deve incassare i canoni di locazione previsti dal contratto ed ha il compito di verificare se i canoni di locazione vengono effettivamente pagati alla procedura e non al debitore pignorato. In caso di mancato pagamento, può avviare la procedura di sfratto.

Caso 3: Immobile gravato da diritto di abitazione o assegnazione al coniuge

Questo è il caso più delicato. Bisogna verificare quando è stato trascritto il diritto.

• diritto di abitazione/assegnazione trascritto prima dell'ipoteca e del pignoramento: se il diritto (es. il diritto di abitazione del coniuge superstite o l'assegnazione della casa coniugale al genitore affidatario dei figli, a seguito di separazione o divorzio) è stato trascritto nei registri immobiliari prima dell'iscrizione dell'ipoteca che ha dato origine al pignoramento, tale diritto è opponibile all'aggiudicatario. Quest'ultimo acquisterà la "nuda proprietà" dell'immobile e dovrà attendere l'estinzione del diritto (es. la maggiore età dei figli, un nuovo matrimonio del beneficiario, ecc.) per entrare nel pieno possesso del bene. Questa circostanza, che deprezza notevolmente il valore dell'immobile, deve essere chiaramente evidenziata in perizia;
• diritto trascritto dopo l'ipoteca o non trascritto: se il provvedimento di assegnazione è successivo all'iscrizione dell'ipoteca, esso non è opponibile al creditore ipotecario e, di conseguenza, neanche all'aggiudicatario. L'immobile verrà liberato a cura del custode.

La liberazione dell'immobile

Con la riforma Cartabia la procedura di liberazione è diventata più snella, cercando di eliminare i tempi morti dei vecchi sfratti civili.

Il Custode Giudiziario non deve più avviare una causa di sfratto autonoma (lunga e costosa), ma è il Giudice dell'Esecuzione a ordinare la liberazione dell'immobile.

1. l'ordine di liberazione viene emesso solitamente al momento dell'aggiudicazione o con il decreto di trasferimento;
2. il Custode Giudiziario, agendo come pubblico ufficiale, procede allo sgombero forzoso senza dover ricorrere all'ufficiale giudiziario, come avviene nelle locazioni civili.

Se l'immobile è occupato dal debitore e dal suo nucleo familiare, la legge cerca un equilibrio tra il diritto al credito e il diritto all'abitazione. Tuttavia, se il debitore ostacola le visite degli interessati o non mantiene l'immobile in buono stato, la liberazione può essere ordinata anticipatamente.

In conclusione, prima di fare un'offerta è indispensabile leggere la perizia per capire chi occupa l'immobile e a che titolo. Questa informazione è determinante per valutare correttamente l'investimento, i suoi tempi e la sua effettiva convenienza.